不動産市場はまさにバブル、あとはバブル崩壊を待つだけ

先日身の毛もよだつ恐ろしい話を聞きました。

学生時代の友人が今年始めに不動産投資を始め、35年ローンをフルに活用して区分マンションを二部屋購入したというのです。

スポンサーリンク

 

今のところ2部屋とも埋まっており毎月の収支は±0だが、ローンを払い終わる35年後に年金代わりになれば良いなとのこと。

懸命な皆さんはすぐに思いつくようにこの投資には以下のように信じられないほど多くのデメリットがあります。

・金利2%で借りているので借入金額が5,000万円だとしても金利分だけで約2千万円かかる…
・自宅用住居ではないので、住宅ローン減税は使えない
・新しいライバル物件は増える一方なので、家賃の下落圧力は著しく、埋まったとしても今後月々の収支がマイナスになる可能性大
・35年間ずっと入居者がいることはありえず、途中で収入が0になる期間がある
・ある程度期間が経つと、修繕費用が発生する
・築35年のマンションに入居したい人はほとんどいない&現在も貸物件は増えているので35年後入居者が入るか相当不透明
・途中でリーマン・ショックのような事件が起きると、家賃が急落or0、不要に思って売ろうと思うも売れないみたいな事態に陥る

ああ、書いていて絶望的な気分になってきました。

本題はタイトルにも書いた通り、もともと投資には興味のなかっマジョリティが投資し始めたら終わりの始まりというまさにウォール街の靴磨きの少年の話を聞いてしまったので、不動産投資は止めておきましょうということなのですが、何と言っても当事者が友人なので客観的ではいられません。

なぜ購入に至ったのか理解に苦しみますが、どう考えてもペイする気がしないのです。

お節介とは思いつつ、今すぐ売却するように今夜電話してみますかね。。

スポンサーリンク

 

投資意欲は過去最高レベル。だからこそ投資は控えめに

ダウが史上最高値の2万2,000ドルを突破、amazon株は一時1,000ドル突破、googleの持ち株会社alphabetの株価は一時950ドル。IT関連銘柄を中心に米国株の勢いが止まりません。

その結果、投資を検討している株を毎月更新していることからも分かるように正直大量の資金を投資したい意欲は非常に高まっています。

スポンサーリンク

 

思えば社会人になったのが2012年4月。年末には第2次安倍内閣が誕生し株価が沸騰するなど、非常にタイミングの良い時期に投資を始めたことになります。
 
つまり、ほとんど調整らしい調整を経験したこともないまま、株高の恩恵を受けているわけです。
 
しかし、来月にはリーマンショックから9年が経過し、あの惨劇の記憶もだいぶ薄れてきています。私のように当時はまだ市場に参加していなかった投資家もたくさんいることでしょう。FRBの利上げ・北朝鮮の暴走・中国経済の減速・トランプ大統領の迷走等数あるリスクに目をつむり、とりあえず投資している投資家・投資されている企業も増えてきている可能性があります。
 
現在の株高がいつまで続くのかは全く予想できません。リーマンショック同様の非常事態が起きれば、投資資産は4~5割減少する可能性があります。
 
500万円投資している人は250万円に、1,000万円投資している人は500万円になってもパニックにならずに行動できるか、よく自問した上で冷静に投資を行わないといけませんね。

スポンサーリンク

 

投資を検討している株一覧-ver1.5 2017年8月時点

8月も1銘柄追加でまたもや毎月更新となりました笑。

スポンサーリンク

 

名称 買い時 備考
IBM IBM   一時削除
BP BP   一時削除
エクソンモービル XOM   一時削除
シェブロン CVX   一時削除
ロイヤルダッチジェル RDSB   一時削除
アルトリアグフープ MO 52週平均線  
P&G PG PER20倍以下  
フィリップモリス PM 52週平均線  
コカコーラ KO PER25倍以下  
ジョンソンエンドジョンソン JNJ 52週平均線  
マイクロソフト MSFT PER20倍以下  
ユニリーバ UL 40ドル付近   
ノバルティス NVS 70ドル以下  
AMEX AXP 金融危機時   
ブロックロック BLK 金融危機時  
バークシャー・ハサウェイ BRK-Aor BRK-B PBR1.2倍  
iシェアーズ・コア S&P 500 ETF IVV いつでも  
VanEck Vectors ETF Trust - VanEck Vectors Semiconductor ETF  52週平均線  
バンガード・米国生活必需品セクターETF 株高時

 


今回は半導体部門に投資するETF、VanEck Vectors ETF Trust - VanEck Vectors Semiconductor ETF (SMH)です。今後もスマートフォン需要などが強いことを考えると有力かなと考えていますが、ずっと上昇し続けているので買い時が分かりません。。

過去5年の株価推移

f:id:fura-fura:20170809232134p:plain

スポンサーリンク

 

今までの投資経験から学んだこと-ver1.1 2017年8月時点

今までの投資経験から学んだことを改めてまとめてみました。

スポンサーリンク

 

・投資タイミングは極めて重要
 私が社会人になってはじめて投資を始めたのが2012年の4月でした。年末には第2次安倍内閣が誕生し、確か高い配当利回りだけを根據に買った や が見事に値上がりし、無事売却まで出来たことを覚えています。このように大規模金融緩和等が行われる時期には初心者でも簡単に勝てる相場となります。もちろんその逆も言えますので、投資タイミングは極めて重要です。
 
・複雑な商品には手を出さない
現時点で最大の損失を被ってしまったのが原油価格の2倍に反比例する です。こういう仕組みが複雑な商品を理解するには専門の知識が必要ですが、この失敗以来、費用対効果を考えて複雑な商品には一切手を出さないことにしています。
 
・空売りには手を出さない
2015年ごろ、中国人観光客が激増し、家電量販店のラオックスの株価が急騰したことがありました。

f:id:fura-fura:20170810212234p:plain

これはバブルと判断し、空売りしたは良いものの、半年間でそれほど株価は下落せず若干のマイナスで決済することになりました。空売りは無限大の上昇リスクを抱え、長期で持っても配当ももらえない上級者向けの手法であると実感し以降どれほどバブルだと感じても空売りには手を出していません。
 
・結局一番儲かるのは毎月コツコツ+不況期にドカンと投資
毎月自動的に購入していく個人型確定拠出年金は+15.9%と素晴らしいパフォーマンスを記録しています。どうしても心情に左右されて投資スタイルがぶれるようであれば、個人型確定拠出年金や投資信託で毎月コツコツ購入するのが良いようです。

スポンサーリンク

 

フィリップモリス(PM)に要注目

強大な権限を持っているアメリカ食品医薬品局がタバコのニコチン量規制を検討しているとのことで、タバコ関連銘柄が随分下げています。
スポンサーリンク

 

フィリップモリス(PM)

f:id:fura-fura:20170803190731p:plain

アルトリア・グループ(MO)

f:id:fura-fura:20170803190805p:plain

フィリップモリスはアメリカ以外を担当しているので、この政策も特段関係ないはずですが、人間心理の影響なのかもしくは将来の再統合も見込んでいるのか先週はさえない推移となりました。
 
以前作成した52週平均線にタッチしたら検討するというルール従うと、だいたい105ドルくらいまで下げたら買いのサインとなります。
 
今年はまだ100万円ほどNISA口座の投資枠が残っているので52週平均線にタッチしたら購入するつもりです。

スポンサーリンク

 

基本的な考え方について-ver2.1 2017年8月時点

今回は大幅修正となりました。あまりに市場が好調なので投資を一時的にストップします。なお、赤字は前回から変更した箇所です。

前回の記事はこちら。

 

スポンサーリンク

 

最低限の貯蓄
まず、すぐにでも引き出せる銀行の普通預金です。
私は独身で、実家も都内、リストラや大病にあってもとりあえず実家に帰れば食うには困らないという環境にありますので、約3ヵ月分の生活費と標準よりかなり少なめの貯蓄額になっています。専業主婦の奥さんや子供がいる方、実家と疎遠になっている方などは1〜2年分の生活費があると安心かと思います。基本的にこの貯蓄は取り崩さず、増額もしません。

確定拠出年金
額自体は少ないですが、税控除を受けることでリターンがプラスとなりやすい確定拠出年金が第2の資産です。毎月2.3万円をiFree NYダウ・インデックスに投資しています。40年間、毎月2.3万円を年利5%で運用したとすると3,500万円となります※。全く運用しなかった場合の約1,100万円に比べるとだいぶ上乗せされますね。いわゆる老後の生活費はこれで賄うことができそうです。

NISA投資
譲渡益や配当が毎年120万円まで非課税になるNISA口座での投資が第3の資産です。第2次世界大戦後の米国の圧倒的な経済優位性は薄れましたが、世界で最も投資家からの要求が厳しく、またそれに応え続けている米国企業を信頼しており毎年NISA口座の上限まで米国内での売上が極端に少ない企業もしくはBRK-Bを購入します。

円貯金(暴落時に米国株へ)
NISA投資をしても余った分はひたすら円で貯金します。市場の暴落時にドルに変えて優良企業株を購入する予定です。

その他
国民年金、厚生年金に加え、若干の生前贈与による貯蓄もありますが、これらはいつ無くなってもおかしくないので、とりあえず気にしていません。

スポンサーリンク

 

逆張り投資家のルール

超長期逆張り投資を実践されている方のブログで興味深い記述を見つけました。

整形外科医のブログ : さようなら、産金株と金融資産投資・・・

スポンサーリンク

 

・ 断末期の悲鳴を上げていて、誰もが逃げ出している市場を発見する
・ その市場が将来的に消滅する可能性が無いかを検証する
・ その市場が10~30年来最安値に売り込まれるまで、じっと我慢する
・ セリング・クライマックスが発生した段階で投資を開始する(橋頭堡を確保)
・ 橋頭堡を確保した後は、感情を排して(恐怖を抑え込んで)機械的に買い下がる
・ 相場が大底を打って上昇に転じても、欲を出して買い上がらない
 
以上、条件が極めて厳しく、また精神的に相当タフでないと出来ない投資法ですが、ブラックマンデーやリーマンショックのように世界中で株式が暴落する時期が来たら参考になるかもしれません。
 
現時点では、誰もが逃げ出している市場はないように思いますが、サウジアラムコ上場後の2019年あたりにはもう一度原油が暴落し、原油投資の大チャンスが来るかもしれないと考えています。

スポンサーリンク